Kontrolle und Management
Ein für Sozialimmobilien entwickeltes Analysesystem. Ein interdisziplinäres Team aus Kaufleuten, Technikern, Pflegefachkräften analysiert alle relevanten, marktspezifischen Parameter beginnend bei der Beurteilung von Investitionen bis hin zur
kontinuierlichen Verlaufskontrolle der Sozialimmobilie.
- Daten zur wirtschaftlichen, technischen und qualitätsbezogenen Beurteilung der Investition in eine Sozialimmobilie
- Daten zur Beurteilung des laufenden Betriebes sowie des Betreibers in der Vermietungsphase
- Daten zum Objektmanagement während der Vermietungsphase.
Somit dient es nach einer durchgeführten Investition zusätzlich als Frühwarn- und Steuerungssystem, um Risiken
rechtzeitig erkennen und eine nachhaltige Steuerung gewährleisten zu können.
Bausteine
Die Objektprüfung besteht aus mehreren Bestandteilen und legt Augenmerk auf das Zusammenspiel von Objektzustand, betrieblicher Abbildung und Einwertung in das speziell für Pflegeimmobilien entwickelte Scoring- System.
- Laufende Objektprüfung im Sinne und basierend auf dem FRAM System (Financial Risk Analysis Management System)
- Begleitung der Erstbesichtigung des Objektes im Transaktionsprozess
- Erfassung aller objektspezifischen Daten nach Erstbesichtigung in der EDV (aktuell: Genesis World (GW))
- Erfassung der notwendigen Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen in den Maßnahmenplänen
- Aufstellung und Fortschreibung der objektbezogenen Instandhaltungsplanung und Durchführung der Maßnahmen , incl. Abnahmetätigkeiten
- Laufende Kontaktpflege mit den Objektverantwortlichen der Pächter
- Koordination und Überwachung aller technischen Tätigkeiten der Bestandsverwaltung (z.B. Gewährleistung. Mängelbeseitigung, behördliche Auflagen des Pächters, etc.)
- Führung eines EDV-unterstützten Fristenbuches (aktuell: in GW) zur Überwachung aller technischen Tätigkeiten der Bestandsverwaltung (z.B. Gewährleistung. Mängelbeseitigung, behördliche Auflagen des Pächters, etc.)
- technische Begleitung von erforderlichen Ersatzvornahmen
- Unterstützung des Due Diligence und Transaktionsprozesses
Zur Objektprüfung gehören im Einzelnen:
- Deckblatt mit den wichtigsten Eckdaten zum Objekt und dem Datum der letzten Begehung
- Dokumentation des baulichen Zustands von Dach und Fach sowie des Gebäudeinneren
- Sensitivitätsanalyse, bezogen auf die Kostenträgerstruktur der Bewohner, den Übersichtsplan der Haustechnik etc.
- Scoring-Tabelle
- Instandhaltungs- und Investitionsplan, Modernisierungsmaßnahmen
- Mietvertragsüberwachung, Fotodokumentation
Diese Objektprüfung wird vom Objektmanagement zweimal pro Jahr bei allen unter Vertrag stehenden Sozialimmobilien durchgeführt. Diesem Procedere steht zudem eine im Rahmen der Ankaufsprüfung erstellte ausführliche Objektprüfungsdokumentation vor. Bereits zu diesem Zeitpunkt werden alle wichtigen Verträge einer Pflegeeinrichtung eingesehen und überprüft.
Welche Risiken können dann noch entstehen?
Die Mieten sind grundsätzlich nur dann sicher
- wenn die Einrichtung den marktspezifischen Baumerkmalen entspricht
- wenn der Betreiber über eine entsprechende Größe, Bonität und Pflegequalität verfügt
- wenn eine Einrichtung nicht am Bedarf vorbei errichtet wurde
Welche Risikoparameter werden analysiert?
Die Investitionsentscheidung
Für den Erwerb von Sozialimmobilien gelten eigene Regeln. So sind nicht die für Immobilien üblichen Kriterien wie der Kaufpreis pro Quadratmeter oder Kubikmeter oder die vermietbare Fläche von vorrangigem Interesse, sondern viel mehr die marktspezifischen Parameter.
Diese sind:
Der regionale Bedarf
Die Refinanzierungsmöglichkeiten der Miete pro Bett und Tag
Die preisliche und bauqualitative Konkurrenzsituation
Der Erwerbspreis pro Pflegebett
Der Preis für das Inventar und die Höhe eines etwaigen Pre-Openings einer Einrichtung
Die Eventualrisiken (Investitionsphase)
1. Erstbelegungsrisiko
Erstellung umfangreicher Standortanalysen und Bedarfsanalysen
Erstellung von Konkurrenzanalysen unter Berücksichtigung von Objektqualität, Preisgestaltung und Qualitätsmerkmalen
Einschätzung der Betreiberbonität
Einschätzen der Pflegequalität des Betreibers
2. Mietsicherheit
Analysen bestehender Pflegesätze und Investitionskostenanteile
Sicherungsabtretung der Bewohnerrechte (hierdurch entsteht das Inkassorecht an den Investitionskosten)
Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Einrichtungen werden bei der Pachtermittlung Sicherungsabschläge von
15 - 20 % zu den Investitionskosten kalkuliert
3. Investitionshöhen
Bei einem “durchschnittlichen” Standort werden i.d.R. ca. € 150.000,00 für ein Pflegebett bezahlt
Dieser Satz ist unter Annahme bundesweit durchschnittlicher Investitionskosten mietseitig immer refinanzierbar
Eine Einrichtung wird i.d.R. zum 19 bis 23-fachen der ermittelten Jahresmiete erworben
4. Betreiber
Er muss über eine bestimmte Mindestgröße verfügen
Er muss über eine gute Bonität verfügen
Er muss über Referenzen hinsichtlich der Pflegequalität verfügen
Die Eventualrisiken (Vermietungsphase)
Während der Vermietungsphase in einer Sozialimmobilie reduzieren sich die Hauptrisiken auf die Belegung einer Pflegeeinrichtung, den Leumund und die Bonität des Betreibers.
Diese Risiken werden wie folgt reduziert:
1. Belegung der Einrichtung
Permanentes Führen von Belegungsstatistiken
Enger, direkter Kontakt zu den Heimleitern
Halbjährliche, regionale Befragung zur Einrichtung und dem Leumund des Betreibers
Jährliche Vorlage der Pflegesätze und der Investitionskostenbescheide
Jährliche Vorlage der Abschlüsse des Betreibers bezogen auf die konkrete Einrichtung und das gesamte Unternehmen
Jährliche Überprüfung der Konkurrenzangebote und Vergleich zu dem Angebot der eigenen Einrichtung
2. Objektmanagement
Halbjährliche Begehung der Objekte durch das Objektmanagement, Fachleute die auf das Immobilienmanagement von
Sozialeinrichtungen spezialisiert ist
Führen von Objektdateien, in die mittels eines speziellen Objektbewertungsbogens die Substanz, voraussichtliche
Instandhaltungen der Art und Höhe nach, sowie die Verpflichtungen des Betreibers zur Instandhaltung erfaßt wird
Permanente Überprüfung der gesetzlichen Auflagen wie heimaufsichtliche Auflagen, Auflagen gem. HeimMindBv und
Heimgesetz mit Abgleich und Rückschluss auf die Objekte der Health property Fonds
Diese Vorgehensweise führt dazu, dass Instandhaltungsrücklagen und Instandhaltungsaufwendungen in den
Prognoserechnungen der Fonds eine hohe Zuverlässigkeit und Realitätsnähe zulassen.
Was passiert, wenn die Sollparameter der Analyse bei einer Einrichtung nicht erfüllt werden?
Wenn die Belegung einer Einrichtung nicht stimmt, kann der Grund anhand der Marktbefragungen, Anmerkungen der Bewohner hinsichtlich der Zufriedenheit, der Heimaufsichtsprotokolle analysiert werden. Mit dem Betreiber werden dann Gespräche geführt und Maßnahmen ergriffen, die zu einer Verbesserung der Auslastung führen sollen
Wenn ein Betreiber in Insolvenz geraten würde, hat der Initiator durch die Abtretung von Rechten im Pachtvertrag das Recht auf Inkasso der Investitionskosten. Somit ist bei einer belegten Einrichtung zunächst die Pachtzahlung sichergestellt. Ferner wird das Management selbst umgehend einen anderen Betreiber beschaffen zu dem auf Grund der bestehenden Kontakte ein hohes Leistungsvertrauen besteht
Alle Erkenntnisse aus dem Objektmanagement und der Analyse werden jeweils nach Fertigstellung mit den Betreibern erörtert. Die Verbesserungsvorschläge werden diskutiert und führen i.d.R. dazu, dass Verbesserungen umgesetzt werden.
Sofern der Betreiber Wünsche hat, die im Verantwortungsbereich des Initiators liegen, so werden diese Wünsche ebenfalls i.d.R. umgesetzt.
Das bisherige Ergebnis nach analysierten Investitionen
Alle bestehenden Einrichtungen sind überdurchschnittlich mit Bewohnern belegt
Enge Kooperation mit allen Betreibergesellschaften durch gleichgerichtete Interessenslagen
Hohe Markttransparenz von Betreibern und Banken
anerkannt hohe Akzeptanz für den Bereich der Sozialimmobilien
Sehr gute Leistungsbilanz
Die Pachtzahlungen liegen in der Größenordnung der seitens der Kostenträger vereinbarten Refinanzierung für den Betreiber
Hohe Zufriedenheit der Betreiber, der Anleger und hohe Wiederanlegerquote
